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Audiopodcast · Episodio 57 · 1 h 41 min ¿Compra de vivienda? Herramientas, incentivos y dogmas

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Comprar una casa es probablemente la decisión financiera más importante de nuestra vida, y la tomamos con muy poca experiencia: una persona media compra una, dos, como mucho tres viviendas. Para Sergio es, además, una de las decisiones más estratégicas, solo por detrás de la pareja, los hijos y la carrera profesional. Por eso preparamos este episodio con calma, para que siga sirviendo muchos años.

No hay recetas ni fórmulas mágicas. Lo que sí hay es razonamiento crítico y herramientas para decidir mejor. Todo está pensado para el mercado español, con cifras de agosto de 2020.

Quién se sienta a la mesa

Inversión inmobiliaria

Sergio Falla

Presentador del podcast Alfa Positivo. Analiza compras de inmuebles en una sociedad patrimonial privada que invierte en oficinas, centros comerciales, hoteles y edificios residenciales, gestiona un alquiler vacacional y trabaja en un proyecto de coliving. Nos conocimos en una quedada de Value Investing FM.

Anfitrión

Fernando Alonso

Píldoras del Conocimiento. Profesor universitario e investigador en robótica social. Poco antes de grabar, ayudé a mi madre a comprar su vivienda.

Mi libro gratuito: Nacidos para Aprender

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Primera parte · Consumo o inversión

Tu casa es, ante todo, un bien de consumo

Una casa puede ser muchas cosas: un bien de consumo, una inversión o un depósito de valor. Cuando vives en ella, es un bien de consumo que te da techo, calor y seguridad, como el gimnasio o la comida. Eso la hace más difícil de analizar que una inversión pura, porque intervienen muchos factores personales. Aun así, comprarla evita pagos futuros de alquiler, así que conviene que tenga sentido económico. El episodio se centra en esa decisión: comprar o vivir de alquiler, que casi siempre significa hipotecarse o alquilar.

Todos ganan si compras

Antes de hacer números, conviene preguntarse por qué la sociedad nos empuja tanto a comprar. Juegan varios sesgos a la vez: la sanción social («¿y cuándo os compráis una casa?»), el efecto arrastre de ver comprar a los amigos, el sesgo de autoridad del especialista, los datos sacados de contexto y el temor a quedarse fuera de la oportunidad que anuncian los periódicos. Y alrededor hay una red de actores con incentivos que no tienen por qué coincidir con los tuyos:

Las agencias y promotoras ganan vendiendo casas, y su cliente suele ser el vendedor, que es quien paga la mayor parte de la comisión. Los bancos obtienen buena parte de sus ingresos de las hipotecas y de todos los productos vinculados, y el director de tu oficina no es tu asesor financiero: es un empleado del banco. Como preguntarle al carnicero por tu dieta. El Estado cobra en cada paso: IVA o transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, IBI, tasas, plusvalía. La prensa repite el mismo titular con mil trajes distintos: ahora es el momento de comprar. Y la familia, con la mejor intención, valora sobre todo la estabilidad.

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¿Y por qué a nuestros padres les fue tan bien? Porque compraban antes de los dos mil, con más estabilidad laboral y geográfica, y porque la vivienda costaba dos o tres veces el salario anual de la familia, que es lo que todavía recomiendan las asociaciones de consumidores. Hoy pagamos de media entre seis y ocho veces. Sergio, con menos de treinta años, había tenido más de quince empleos y vivido en tres países. Además, España tiene una de las tasas de vivienda en propiedad más altas de Europa, en torno al 76 %, frente a cerca del 50 % de Alemania o el 65 % de Francia y el Reino Unido. No es solo la familia: es la cultura.

Segunda parte · Los mitos

«Alquilar es tirar el dinero»

El clásico de los clásicos. Para Sergio es una sobresimplificación: con esa lógica, ir al gimnasio sería tirar el dinero porque podrías comprarte las máquinas. Y, sobre todo, con la hipoteca también se queman cantidades enormes. Su ejemplo: un piso de 200.000 euros, préstamo del 80 % a treinta años y un coste total de la deuda del 3,75 %. En los primeros diez años, más del 60 % de lo que pagas son intereses, y en total pagas más de 100.000 euros solo en intereses. Si sumas unos 200 euros al mes de comunidad, IBI, seguros, derramas y mantenimiento, una cifra conservadora, acabas pagando otros 100.000. Si alquilando no te quedas una casa en treinta años, comprando pagas dos y te quedas una.

«La vivienda te protege de la inflación»

Yo también lo pensaba, y lo discutimos fuera de micrófono. En conjunto, el precio de la vivienda ha crecido más o menos con la inflación. Pero eso es la media. Comprar una casa no es indexarse: es elegir una sola, house picking, y además sin diversificar. Con las acciones pasa algo parecido: si eliges una al azar y la mantienes, es más probable perder que ganar, aunque el conjunto del mercado suba, porque la media la tiran unos pocos grandes ganadores. Ninguna casa concreta está ligada a la inflación: su precio depende de la oferta y la demanda en su zona.

«El ladrillo es más estable que la bolsa»

En parte. La bolsa se mueve más porque cotiza cada segundo; nadie llama a tu puerta ofreciéndote un precio por tu piso. Pero en una crisis tu vivienda puede caer tanto o más, solo que no lo ves. En marzo de 2020 las empresas inmobiliarias cotizadas cayeron alrededor de un 40 %, y nadie te habría vendido su piso con ese descuento. El mercado de vivienda es lento: tras 2008, la bolsa tocó fondo en 2009 y la vivienda en España tardó varios años más. A largo plazo, la renta variable ha rendido más que la vivienda directa. Otra cosa son las socimis y los REIT, empresas cotizadas que invierten en inmuebles y que se han comportado de forma parecida a la bolsa.

Comprar una casa no es indexarse. Es elegir una sola, y con todo tu patrimonio dentro.Fernando Alonso

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La peor inversión posible

Sergio leyó en un blog de inversión un ejercicio al estilo de Charlie Munger: dale la vuelta al problema. ¿Cómo sería la peor inversión imaginable? Una que exija pagos periódicos durante años; que sea ilíquida; que dé muy poca rentabilidad; que vaya a crédito; que esté atada a un lugar; que se lleve gran parte de tu patrimonio, sin diversificar; que pague muchos impuestos; que sea indivisible en un divorcio o una herencia; y cuya legislación cambie con cada elección. Se parece mucho a una hipoteca.

Hay más. Una hipoteca reduce tu opcionalidad: Sergio pudo irse a vivir a Irlanda porque no tenía una. Somos muy malos prediciendo el futuro, como explica Daniel Gilbert en Tropezar con la felicidad, y además nos adaptamos enseguida a lo que nos ilusionaba. La vida cambia cuando menos te lo esperas: una enfermedad, un despido, un familiar al que cuidar. Y si te toca vender con prisa, en una herencia o por un apuro, negocias desde la debilidad. La rentabilidad real de un alquiler, sin apalancamiento, suele estar en un 2 a 4 %; el apalancamiento la multiplica, en las dos direcciones. Desconfía de quien promete rentabilidades del 20 o el 30 % sobre el capital. Y el conocimiento fiscal, lo menos atractivo, es clave.

Tercera parte · Cuándo sí

Cuándo tiene sentido comprar

No todo es negativo. Comprar tiene más sentido si tienes un trabajo muy estable y sabes que vivirás muchos años en el mismo sitio. Si necesitas una disciplina de ahorro y no conoces, o no te gustan, otras alternativas como la gestión pasiva o la cartera permanente: mejor eso que nada. Si te da tranquilidad, no tener que mudarte, ver y tocar lo que tienes, o incluso reconocimiento social, que también cuenta. Si surge una oportunidad: herencias, crisis, promotoras que necesitan liquidez, como la casa que la familia de Sergio compró en 2008 a una promotora en apuros. Y si tienes acceso a deuda muy barata a tipo fijo, leyendo bien la letra pequeña.

El PER de la vivienda

Sergio usa una regla sencilla: compra cuando el PER esté por debajo de 15. Es el mismo múltiplo que usamos con las empresas, aplicado al alquiler: el precio de la casa dividido entre lo que se cobraría al año por alquilarla. Un piso de 200.000 euros que se alquilaría por 700 al mes da 8.400 al año y un PER de unos 24, que era la media de España en 2020. Para un PER de 15, ese piso debería costar unos 125.000 euros, y esa podría ser tu oferta si el dueño de tu piso de alquiler quisiera vender.

Matices: no sirve para calcular rentabilidad, sino para tomar la temperatura del precio. En el mundo profesional se usan los cap rates o el ratio precio-alquiler. Y, como con las empresas, un piso en el centro o en primera línea de playa, más fácil de alquilar siempre, justifica un PER más alto. Un piso céntrico y luminoso a PER 12 significa que algo se te escapa o que es una gran compra.

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Para afinar, yo uso los valoradores automáticos de Idealista o del BBVA, que estiman el precio a partir de la dirección y el catastro, y comparo con lo que se vende y se alquila en la zona. Y paciencia: para una buena compra suele haber que ver una veintena de pisos. Nosotros tardamos casi un año. Sergio, a nivel profesional, se posiciona para las oportunidades: deja claro a los intermediarios qué busca y que, si algo encaja, irá con el dinero en la mano.

Los números a treinta años

La clave es una pregunta: ¿con qué opción tendrás más patrimonio dentro de treinta años? Y para responderla hay que conocer tu coste de oportunidad, la rentabilidad de la siguiente mejor alternativa para ese dinero. Si sabes invertir en bolsa y esperas un 7 u 8 % a largo plazo, ese es tu listón.

Son modelos con muchos matices, pero dejan dos conclusiones. Comprar al contado es difícil de justificar si sabes invertir. Y si tu coste de oportunidad es bajo, comprar puede ser tu mejor opción. Mi regla personal: estar siempre invertido, salvo que aparezca una oportunidad muy ventajosa.

En lo fiscal, consulta siempre tu caso, que cambia con cada comunidad autónoma. La desgravación por hipoteca desapareció en 2013. Y comprar a través de una sociedad es legal, pero está diseñado para no compensar: el alquiler tributa en el impuesto de sociedades. Solo empieza a tener sentido con patrimonios grandes, a partir de unas ocho viviendas, con vehículos como las socimis.

Cuarta parte · Las herramientas

Diez formas de comprar una vivienda

Alquiler con opción a compra: pruebas antes de comprar y descuentas lo pagado, aunque suele tener una prima; y mucho depende de tu capacidad de negociar cláusulas. Arras, para asegurar una compra futura. Permuta: cambiar inmuebles por inmuebles, como el terreno que un propietario aporta a cambio de dos pisos del edificio que se construye. Intermediar, colocándote entre un vendedor y un comprador.

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Nuda propiedad: compras a buen precio una casa cuyo usufructo conserva una persona mayor hasta su fallecimiento. Es lógica, aunque tiene su controversia, porque tu rentabilidad depende de la longevidad de alguien. Familia y amigos, que te prestan para la entrada sin intereses bancarios. Compra sobre plano o en construcción, más barata cuando una promotora necesita liquidez, aunque exige conocer el sector. Viviendas de bancos, que salen más baratas pero suelen estar en peor estado y con poca información.

Viviendas ocupadas, con descuentos de en torno al 40 % y un riesgo alto: es inversión de guerrilla, no para cualquiera. Y la autopromoción: comprar un terreno y encargar tu casa, con un ahorro que suele estimarse en torno al 30 %, a cambio de más tiempo, más gestión y más riesgo. A todo ello se suman las ayudas públicas para jóvenes, eficiencia energética o compra en pueblos de menos de 5.000 habitantes, interesantes si teletrabajas.

En casi todas, lo que marca la diferencia son las habilidades blandas: negociar, comunicar, entender de finanzas. Abren más puertas que muchos conocimientos técnicos.

No somos homo economicus

Desde el punto de vista económico, lo normal es que alquilar sea más favorable, y no tener ataduras te da flexibilidad para aprovechar lo que venga. Pero no todo es económico. Sergio confesó que su bicicleta le costó 4.000 euros, cuando una de 1.000 le valdría; yo recordé a Rory Sutherland y sus señales costosas en Alchemy. Comprar una casa puede darte estatus, estabilidad emocional o felicidad, aunque no tenga sentido económico.

Así que si tu amigo se ha comprado una casa, no pienses que es más tonto ni más irracional que tú. Probablemente todo lo contrario. El objetivo de este episodio no es convencer a nadie de comprar o de no comprar, sino de hacerse la pregunta con honestidad: ¿por qué quiero comprar? Si la respuesta es uno de estos mitos, piénsatelo dos veces.

Leído hasta el final

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