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Audiopodcast · Episodio 65 · 155 min Inmuebles: pasado, presente y futuro, con Sergio Falla

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Abril de 2021. El episodio sobre comprar o alquilar vivienda, el 57, se había convertido en el más escuchado del podcast, y nos pedisteis otro. Lo grabé, de pie, con Sergio Falla, casi un medio hermano. Antes, un balance que no suelo hacer: rozábamos el millón de escuchas, y mi cartera llevaba desde 2017 un 23,19 % anual compuesto, con Amazon como primera posición (19,75 %), seguida del índice mundial MSCI World, Alphabet, Berkshire Hathaway, Mastercard, Constellation Software, ASML, Cadence y Making Science; reconozco que me ayudaron cinco años alcistas con dos grandes descuentos. Recomendé además dos lecturas: Cómo evitar un desastre climático, de Bill Gates, y la biografía de Leopoldo Fernández Pujals, que llevó Telepizza y Jazztel al Ibex 35. Y entramos en materia con un enfoque distinto: contar los inmuebles como una historia, de dónde venimos, dónde estamos y adónde podemos ir.

Quién se sienta a la mesa

Invitado · Inversor inmobiliario

Sergio Falla

Creador del podcast Alfa Positivo e inversor en empresas de calidad. Estudió Empresariales y lleva años en la inversión privada inmobiliaria en Irlanda y Reino Unido: análisis, adquisiciones y transacciones de viviendas, oficinas, locales, hoteles y activos más exóticos, como campos de golf. Profesor invitado de PdC Inversión.

Su web: Alfa Positivo

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Anfitrión

Fernando Alonso

Píldoras del Conocimiento. Ingeniero en inteligencia artificial, doctor en robótica, profesor universitario e investigador en robótica social. Inversor particular en bolsa e inmuebles.

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De dónde venimos: ciclos y olas sectoriales

Venimos de un mercado poco sofisticado, muy local, con activos poco líquidos y enormes asimetrías: de información, entre quien sabía y tenía contactos y quien no, y de liquidez, porque hacía falta mucho capital y estaba en pocas manos. Como en bolsa, siempre ha habido ciclos, nacidos de la creación y destrucción de deuda; se sabe que llegan, pero no cuándo, y Sergio veía la situación de 2021 como un experimento del que no conocíamos el final.

Su tesis: si repasas la historia, las grandes fortunas inmobiliarias no se hicieron haciendo market timing, sino estando en el sector adecuado en el momento adecuado. En el siglo XIX, las de los Vanderbilt o los Rockefeller vinieron de infraestructuras de transporte y energía, como ferrocarriles y petróleo; a mediados del XX, con el éxodo a las grandes ciudades, de oficinas, centros comerciales y grandes edificios residenciales. Copiar lo que hizo ricos a otros no garantiza nada: hay que entender qué olas están llegando.

Las cuatro fuerzas que fijan el valor de un inmueble

Sergio descompone el valor en cuatro piezas, para ver cómo afecta cada cambio. La demanda: cuánta gente quiere usar ese espacio. La utilidad: lo bien que resuelve la necesidad de quien lo usa; un local en la Quinta Avenida resuelve mejor la necesidad de vender que el de debajo de su casa. La escasez, es decir, la oferta: si hay cien activos iguales al lado, vale menos. Y los costes de transacción, toda la fricción entre decidir comprar y tener la titularidad, incluidos el tiempo y el desgaste mental; esta juega al revés: cuanto menores, más valor. Su ejemplo: un trastero en las afueras de Madrid vale más si se pone de moda esquiar y hay que guardar los esquís, y menos si todos nos volvemos minimalistas. A mí me recordó a las cinco fuerzas de Porter: un modelo mental para leer cualquier cambio.

Con ese modelo, la tendencia histórica está clara: el mercado se vuelve más eficiente en información, porque cualquiera sabe en dos clics lo que vale su casa; más líquido, gracias a las socimis y a la financiación colectiva, aunque en esta haya habido algún escándalo; más especializado y centrado en el usuario final, frente a edificios genéricos pensados para cualquier uso; y con menos costes de transacción. Antes, quien era el mecánico de los inmuebles, el que sabía, ganaba con facilidad; cada vez será más difícil.

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El presente: el efecto dónut

Miré los datos oficiales de Madrid, Bilbao o Leganés: precios al alza desde el suelo de 2015 y una ligera bajada en el último año. En España, la mitad de las viviendas de las grandes ciudades tienen entre 60 y 90 metros cuadrados. Y vi lo que se ha llamado el efecto dónut: tras meses encerrados, valoramos más la luz, la terraza y el espacio, así que el centro de las ciudades pierde presión y las afueras la ganan.

Mi hipótesis: para quien compra para alquilar, puede haber oportunidad en viviendas céntricas de precio bajo, como un tercero cerca de una universidad, si el alquiler se mantiene. Sergio matiza: el precio refleja rápido el futuro, pero el alquiler cambia lentamente porque va por contrato, y también puede bajar si cambia la demanda, por ejemplo con la enseñanza a distancia. Hay que verlo caso a caso y según la estrategia.

Comercio: el meteorito del comercio electrónico

Sergio distingue tres tipos de comercio y la necesidad que cubre cada uno. El comercio de calle es accesible: bajas y tienes el pan. Los grandes almacenes lo tienen todo, aunque haya que ir en coche. Los centros comerciales suman a la oferta un componente de ocio, social y casi de estatus. Cuando cayó el meteorito de Amazon, MercadoLibre o Alibaba, la principal víctima fueron los grandes almacenes, porque su única ventaja, tenerlo todo, la tiene ahora internet. El comercio de calle sufrirá a medida que las entregas sean más rápidas; si algún día un dron te trae el pan en diez minutos, se habrá quedado sin ventaja. Yo añado algo que leí en Bill Gates: una furgoneta llena que reparte a muchos contamina menos que muchas familias yendo a comprar. Sergio, realista: la gente comprará en línea porque es más cómodo, no por la huella de carbono.

¿Y los centros comerciales? He visto el de mi zona pasar de parque acuático y discotecas a solo tiendas, y ahora volver al ocio. Sergio lo explica: el comercio electrónico ya no es barato, porque el coste de captar cada cliente con anuncios sube con la competencia hasta igualar lo que el cliente deja. Por eso muchas marcas en línea abren tiendas físicas como coste de captación: escaparates sin caja registradora para que pruebes el producto y te registres, más baratos que un anuncio con los mismos impactos. Yo lo viví con las zapatillas de correr: el primer par en tienda; los siguientes, en línea. Es la omnicanalidad: da igual por qué bolsillo entre el dinero. Y los centros nuevos ya se inauguran como miniciudades de uso mixto, con hotel, apartamentos, gimnasio, oficinas y espacios de trabajo compartido, como uno que Sergio visitó en Riga.

Oficinas: el teletrabajo, con matices

Las oficinas son una parte importante de la cartera de Sergio, y su conclusión es una escala de grises. El trabajo desde casa no es nuevo; casi toda su tecnología existía hace quince años. Lo que ha cambiado es la cultura del trabajo. Twitter anunció que sería remota para siempre y lo usó para atraer talento; Amazon se declaró centrada en la oficina, por la creatividad y la colaboración. Sergio se apoya en Dror Poleg: las ciudades y las oficinas concentran a la gente por dos motivos que se multiplican entre sí, las interacciones espontáneas que generan ideas y una gran oferta de talento especializado. Cada empresa elegirá según cuál le importe más.

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Yo creo que en tecnología ganará el remoto, por el juego de números de captar talento en todo el mundo, sobre todo según mejoren las herramientas. Sergio cree que casi todas las empresas acabarán en un modelo mixto, y que la oficina puede ser un lugar al que apetece ir: las de Google o Facebook en Dublín tienen restaurantes, gimnasio y jardines, y funcionan como coste de captación de empleados. Hay cosas que no sustituye ninguna pantalla, como la oxitocina de un abrazo.

Yo le veo dos problemas al modelo mixto: impide vivir lejos de verdad, y favorece a quien más va a la oficina, porque en el pasillo y la cafetería, en ese chismorreo que según Yuval Noah Harari genera consensos, se cuecen ascensos y primas. Sergio añade dos avisos: el remoto total reduce el coste de cambiar de empresa, y quien pide trabajar en remoto pasa a competir con trabajadores de todo el mundo. Puedes estar tejiendo la cuerda con la que te ahorcas.

La vivienda como servicio, el coliving y las cocinas fantasma

En la vivienda, la frontera entre un piso de alquiler y un hotel se difumina: es la vivienda como servicio. En lugar de alquilar un piso, contratas el servicio de vivir en él, con suministros, internet, muebles, espacio de trabajo, gimnasio o terraza con piscina incluidos, estancias desde tres meses y una marca con opiniones como un hotel. Para el inversor supone un cambio profundo: pasar de inversor inmobiliario a emprendedor inmobiliario, con un equipo de marketing y diseño en cada promoción, como ya hacía la empresa de Sergio.

El coliving va más allá: espacios privados más pequeños, a veces de seis metros cuadrados, y mucha comunidad, con nichos para artistas, creadores o surfistas; en Londres ya hay edificios de 500 a 800 habitaciones. Como en los hoteles, se separan la empresa propietaria y la operadora, que pone la marca y la gestión. Sergio estaba montando una operadora de coliving en varios países cuando llegó la pandemia y lo paró todo.

Otra tendencia: las cocinas fantasma, locales sin sala ni camareros dedicados solo a la comida a domicilio, que ya crecía a doble dígito antes de la pandemia. Tienen que estar cerca de las zonas residenciales, aprovechan locales de calle que pierden valor y suelen chocar con los vecinos por olores, ventilación y motos. Un amigo hostelero me contó la variante: restaurantes que subalquilan parte de su cocina a marcas que solo venden por aplicaciones, una especie de Airbnb de cocinas.

La tecnología: domótica útil y compradores instantáneos

En la tecnología inmobiliaria, el llamado proptech, hay mucho fuego artificial, como WeWork, que no deja de ser un espacio de trabajo compartido. A Sergio le interesa lo que mejora la vida y no solo la hace cómoda: por ejemplo, la iluminación que ajusta color e intensidad según la hora para respetar el ritmo circadiano, que ya instalan en sus promociones porque cuesta poco y aumenta la utilidad, y la gestión eficiente de la energía.

Lo que más me interesa a mí son los compradores instantáneos, los iBuyers: empresas que te compran la casa en unos siete días a cambio de una comisión, alrededor del 7 %, y te ahorran fotos, visitas, negociaciones y agencias con incentivos desalineados. Sergio recuerda a un socio de Andreessen Horowitz que vaticinaba que, al otro lado de cada compraventa, habría siempre una empresa. Mi matiz: no compran cualquier inmueble y suelen pagar algo por debajo del mercado; el consejero delegado de Tiko, el más conocido en España, hablaba de un 10 % de descuento.

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Zillow era el caso más interesante. Revolucionó Estados Unidos con el Zestimate, que estimaba el precio de cualquier vivienda a partir de las compraventas reales, se convirtió en el portal más visitado y vivía de vender contactos a agentes inmobiliarios. Cuando Opendoor popularizó la compraventa instantánea, Zillow se sumó, pero con competencia el negocio se vuelve una guerra de márgenes en la que se compra a 100 y se vende a 95. Sergio veía su ventaja en el negocio de portal ya rentable y en los servicios alrededor de la transacción, como hipotecas y seguros; Cathie Wood la tenía entre sus favoritas.

Una nota escrita después: en noviembre de 2021, Zillow cerró su negocio de compraventa de viviendas tras dejarse cientos de millones, lo que confirma lo difícil que era ese modelo. También mencioné herramientas que estiman con datos el plazo real de una obra y la concesión semiautomática de hipotecas.

El futuro: equity de tu casa, robots y ciudades a medida

Con todas las cautelas, porque somos muy malos prediciendo, Sergio cree que el gran cambio será convertir los inmuebles en participaciones. Un inmueble es casi una empresa diminuta, con su cuenta de resultados, así que podríamos ampliar capital en nuestra propia casa: alguien te da dinero para reformarla a cambio de un porcentaje, y tú sigues viviendo en ella y puedes recomprarlo después. Empresas como Point ya lo hacen. El blockchain permitiría un mercado abierto y abarataría trámites de la época de los picapiedras, como la fianza, con contratos inteligentes que se ejecutan solos; la moda de los NFT, con imágenes vendidas por fortunas, escondía una tecnología para certificar la propiedad.

Yo llevaría la idea a invertir en un futbolista o un artista que empieza. Y señalé dos tendencias más: la construcción robotizada e impresa en 3D, que también se investiga para colonias en Marte, y la construcción sostenible. Como explica Bill Gates, fabricar cosas, con el cemento y el acero a la cabeza, es la mayor fuente de emisiones; y los países en desarrollo tienen aún muchas ciudades por construir. La prima verde, lo que cuesta de más la opción limpia, tendrá que reducirse con tecnología y con impuestos a las externalidades, como está pasando con los coches eléctricos. Sergio ya ve a muchas empresas exigir oficinas con certificaciones energéticas.

Pasamos de ser inversores inmobiliarios a ser emprendedores inmobiliarios.Sergio Falla

La última idea, a escala de ciudad. Más de la mitad de la humanidad vive ya en ciudades, por un círculo virtuoso: las empresas van donde hay talento y el talento donde hay empleo. Con el trabajo en remoto, las ciudades y los países competirán por atraer a residentes, y no solo con impuestos. Aquí entran las charter cities, regiones con una gobernanza pensada para sus residentes, como en su día Hong Kong, Singapur o Dubái; Sergio cita a Nassim Taleb y su Jugarse la piel: quien decide rara vez sufre las consecuencias. Miami intentaba crear un ecosistema emprendedor como el de San Francisco, y Grecia atraía a trabajadores en remoto. Cree que España está desaprovechando su clima para lo mismo.

Leído hasta el final

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