26. Todo sobre la inversión en inmuebles

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Audiopodcast · Episodio 26 · 52 min Todo sobre la inversión en inmuebles

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Febrero de 2019. Tengas el dinero que tengas, en algún momento te tocará decidir si comprar o alquilar, y en España el ladrillo es casi una religión. Hablamos de dos cosas distintas: el inmueble como inversión (viviendas, trasteros, oficinas, garajes, hoteles) y la vivienda como bien de consumo, la que usamos para vivir. Un aviso: nos basamos en datos históricos y promedios; las leyes cambian, no es lo mismo Madrid que Cuenca, ni un barrio que otro, y el futuro no se repite, aunque a menudo rima. Cada uno tiene que hacer sus cuentas.

Quién se sienta a la mesa

Copresentador

Abraham Jiménez

Copresentó Píldoras del Conocimiento en sus primeros episodios. Vive en Mallorca, había comprado su casa con hipoteca a tipo fijo y aporta su experiencia con los bancos.

Anfitrión

Fernando Alonso

Píldoras del Conocimiento. Ingeniero en inteligencia artificial, doctor en robótica, profesor universitario e investigador en robótica social. Encontró su casa por un cartel en la calle que no estaba en internet.

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Cuánto rinde de verdad la vivienda

Según los datos del Banco de España que comentamos, en 2018, cuando casi todo cayó, la vivienda en España rentó en promedio un 11,2 %: un 7,2 % por la subida del precio y un 4 % por el alquiler. No está nada mal. Pero ojo con el mito de que «la vivienda siempre sube». Con series históricas de más de cien años y de muchos países, una vivienda que solo compras y mantienes, sin alquilarla, tiene una rentabilidad real cercana a cero: a largo plazo sube más o menos con la inflación, lo que tiene lógica, porque sigue el poder adquisitivo del país. Hay épocas muy distintas: en la burbuja, de 2000 a 2008, las subidas fueron enormes, y de 2008 a 2014 hubo caídas de dos cifras.

El alquiler, en cambio, suele moverse entre el 3 % y el 6 % anual. Así que la rentabilidad esperada de invertir en vivienda ronda entre el 3 % y el 6 % real, en una horquilla parecida a la de la bolsa, algo por debajo. Pero tiene contras: más trabajo, papeleo y costes al comprar y vender; es mucho más difícil diversificar, porque no puedes comprar pisos en Madrid, Mallorca, Valencia y Londres salvo que tengas mucho capital; y es menos líquida: deshacerte de un piso a buen precio cuesta más que vender acciones. A favor, menos volatilidad (aunque Abraham recordó las expropiaciones de Venezuela) y, para muchos, la tranquilidad de ver un ingreso mensual y tocar lo que tienen. En España, por cultura financiera, casi lo único que sabe hacer mucha gente es invertir en ladrillo.

El PER de la vivienda

Igual que en bolsa usamos el PER, precio entre beneficio, en la vivienda podemos dividir el precio entre el alquiler anual. Un piso de 200.000 euros que se alquila por 1.000 al mes, 12.000 al año, tiene un PER de casi 17: tardarías unos 17 años en recuperar la inversión con el alquiler. Según los datos que manejábamos, el PER medio de la vivienda en España rondaba entonces 25, porque los precios habían subido más que los alquileres; en plena burbuja, en 2007, llegó a 33. Ojo: el PER sirve para la vivienda como inversión; si compras para vivir, compara precios de inmuebles similares y su evolución.

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Cinco formas de invertir en inmuebles

La inversión directa: compras propiedades en tu zona y vas construyendo una cartera, como hacía Robert Kiyosaki. A través de la bolsa: los REIT en Estados Unidos, las socimis en España o las fibras en México, empresas cotizadas que invierten en inmuebles y tienen ventajas fiscales a cambio de repartir buena parte de sus beneficios (en las socimis, al menos el 80 % de los procedentes de alquileres).

No me acaba de convencer, porque cada dividendo pasa por Hacienda y te obliga a reinvertir, aunque los REIT estadounidenses han dado en las últimas décadas resultados parecidos al S&P 500. En España, las más conocidas eran Merlin Properties, Colonial o Lar, y había decenas más en el mercado alternativo. Ojo, eso sí: cotizadas, suben y bajan como la bolsa, y no es lo mismo que tener tu piso. Dentro de ambas puedes comprar y mantener, comprar y vender rápido, lo que tanto se hizo en la burbuja, o hacer value investing con inmuebles, comprando por debajo de su valor, como hace Brookfield con su negocio inmobiliario.

Comprar terreno: el suelo urbanizable se paga por metro cuadrado de terreno, pero al construir en altura se convierte en muchos metros de vivienda, de ahí la plusvalía. Y también sirve para tu propia casa: si compras el terreno cuando está más barato, te desligas del precio de la vivienda y, con tu arquitecto y tus constructores, te ahorras intermediarios y construyes a tu gusto. Por último, el crowdfunding inmobiliario, como Housers, que anunciaba rentabilidades de entre el 4 % y el 11 % con pequeñas participaciones; como en cualquier plataforma, mira qué pasa si un proyecto se retrasa o sale mal.

¿Comprar o alquilar? Depende de si inviertes

Nuestros padres y abuelos decían que alquilar es tirar el dinero. Es cierto si no inviertes; si inviertes, hay que hacer la cuenta. Un supuesto sencillo: tienes 200.000 euros invertidos que rinden un 8 % anual compuesto y quieres una casa de 200.000 euros, sin hipoteca. Si la compras, liquidas toda tu inversión, pero te ahorras 800 euros de alquiler al mes, que inviertes al 8 %, y la casa se revaloriza con la inflación, un 2 %. Si alquilas, tus 200.000 euros siguen componiendo, pero pagas el alquiler (que en el supuesto no sube, una simplificación).

Resultados: a 10 años gana comprar, con unos 393.000 euros frente a unos 335.000 alquilando. A 20 años, prácticamente empate. A 30 años gana alquilar: unos 1,72 millones frente a 1,5. Es el interés compuesto: 200.000 euros invertidos durante décadas pesan muchísimo. Y si en lugar de un 8 % sacaras un 17 %, como nuestro amigo Paco Lodeiro en diez años, la diferencia sería gigantesca. Conclusión: si eres muy bueno invirtiendo, te interesa descapitalizarte lo menos posible y quizá vivir de alquiler; si no sabes o no piensas invertir, lo más rentable suele ser comprar, como decían las abuelas. Con hipoteca la cuenta cambia y añade riesgo.

Es mejor comprar que alquilar siempre y cuando no inviertas. Si inviertes, hay que hacer la cuenta, muy en detalle.Fernando Alonso

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Una veintena de trucos para pagar menos

Consejos que casi nadie cuenta. Empieza por aprender a negociar; lo contamos en nuestro episodio sobre estrategias de negociación. Luego, en los anuncios: los que tienen malas fotos, pocas o ninguna, y los sin descripción o incompletos reciben menos visitas; los que llevan mucho tiempo publicados suelen admitir rebaja; las viviendas feas pero con problemas solo estéticos, no estructurales, dejan mucha plusvalía al reformarlas; y sé el más rápido, con alertas de anuncios recién publicados. Busca vendedores forzosos, preguntando e insistiendo hasta saber por qué se vende (así también descubres problemas que aconsejan descartarla); por ejemplo, viviendas que un banco subasta tras un embargo. Sáltate intermediarios si no hay exclusividad: pregunta a los vecinos o al presidente de la comunidad, o pide en el Registro de la Propiedad, por menos de diez euros, quién es el dueño.

No seas un comprador forzoso: ten varias alternativas, no te enamores de una casa y estate dispuesto a levantarte de la mesa. Si puedes, paga al contado: negocias mejor. Las viviendas protegidas tienen un descuento importante, a cambio de no poder venderlas o alquilarlas a precio libre durante años y de un precio máximo tasado. El apalancamiento, comprar con dinero prestado, es menos arriesgado en vivienda que en bolsa por su menor volatilidad, pero solo si tienes experiencia. El método Colombo: pásate por varias inmobiliarias de la zona como si quisieras vender y pregunta a qué precio se están escriturando de verdad las viviendas, porque los carteles están inflados. Haz varias ofertas para que el vendedor sienta que elige.

Más detalles: un piso sin ascensor puede salir barato y revalorizarse mucho si la comunidad ya tiene proyectado instalarlo; los problemas del edificio, como vecinos que no dejan dormir o falta de limpieza, son argumentos para una oferta más baja; la cocina es la estancia más cara de reformar, así que si hay que rehacerla, pide un buen descuento; y la altura del piso influye en el precio. Kiyosaki salía a correr y se fijaba en los carteles, y Peter Lynch encontraba inversiones en el centro comercial: yo encontré mi casa por un cartel en la calle que no estaba en internet. Y practica: somos buenos poniendo precio a las manzanas porque las compramos a menudo, pero no a las casas.

Lo que hay que mirar en una hipoteca

Abraham hizo las cuentas: el banco suele financiar como mucho el 80 %, y los costes de la compra rondan el 10 %, así que para una casa de 200.000 euros necesitas tener al menos unos 60.000; cuanto más aportes, mejores condiciones conseguirás. Él pudo negociar un tipo fijo gracias a que había vendido otra casa. Un aviso que muchos pasan por alto: cuando los tipos están bajos y el crédito es fácil, los precios suben, y cuando los tipos suben, los precios tienden a bajar; si esperas a que baje la vivienda pero necesitas hipoteca, lo que te ahorras en precio puede írsete en intereses. Por eso, cuanto más dinero propio tengas, mejor.

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Al elegir hipoteca, mira el tipo de interés: un diferencial bajo sobre el Euríbor puede parecer barato, pero si el Euríbor sube, la cuota se dispara; Abraham prefirió un fijo del 2 % para toda la vida del préstamo, que da tranquilidad, aunque fijo y variable son dos apuestas distintas. Cuidado con los fijos solo los primeros años y variable después. Revisa las comisiones de apertura, amortización anticipada o cancelación, y sobre todo los productos vinculados, como seguros de vida o de hogar, que a lo largo del préstamo pueden sumar miles de euros frente a contratarlos por tu cuenta (la ley hipotecaria de junio de 2019 reguló después buena parte de estas prácticas). Y el plazo: cuantos más años, más pagas en total.

Mi padre, director de una oficina bancaria, me anticipó la burbuja hacia 2005. Él compró su casa con pocos años de sueldo y préstamos cortos; luego las hipotecas pasaron a 20 y 30 años, y llegaron a financiar la casa, el coche y hasta la piscina. Una burbuja de deuda gigantesca que acabó como acabó. Toca aprender de los errores, fallar con éxito, como enseña nuestro amigo David Huerga.

La lista de comprobación antes de comprar para vivir

Una compra que harás pocas veces en la vida merece una lista. Comprueba las molestias de sonido del entorno: vecinos, centros comerciales, tráfico. Pulsa todos los interruptores delante del propietario. Mira la cobertura del móvil dentro de la casa. Verifica la orientación, clave para la factura de calefacción y aire acondicionado. Y un consejo de un oyente, Jota: un ático, por expuesto al clima, cuesta más de mantener, tiene más riesgo de goteras y suele traer más derramas. A mí me encantan, pero hay que contarlo.

Leído hasta el final

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